Покупка квартиры в ипотеку

Ваши выгодные условия ипотечного кредитования

О покупке недвижимости (квартиры, дома, офиса) в ипотеку

Если Вы решили приобрести недвижимость (квартиру, дом или офис) в Словакии за счёт ипотечного кредита, то время переходить к следующему этапу – оформлению ипотеки.

Процесс оформления ипотеки выглядит следующим образом:

1. Выбор банка

Выбор банка - важный шаг, и вы не должны его недооценивать. На банковском рынке существует широкий спектр предложений по ипотечным кредитам. Они варьируются в процентных ставках, максимальном сроке погашения кредита, платежах, размере кредита пропорционально цене имущества, возможности внеплановых выплат по кредиту и пр. Ответа на вопрос, какой именно банк предоставляет наиболее выгодный ипотечный кредит, не существует.

Поэтому необходимо изучить условия предоставления кредитов всеми банками и сравнивать индивидуальные предложения. Более целесообразно воспользоваться услугами финансового консультанта, который знаком с кредитными продуктами банков, а поэтому проанализирует преимущества и недостатки каждого продукта.

2. Сбор пакета документов

Этот перечень у каждого банка может различаться. Стандартный набор включает в себя:

  • заявление по форме банка;
  • копия удостоверения личности (паспорт, карта ВНЖ) заемщика;
  • документы по недвижимости (оценка независимого эксперта, техпаспорт недвижимости, договор о резервации недвижимости, выписка с реестра собственности, справка об отсутствии задолженности по коммунальных платежах);
  • документы, подтверждающие кредитоспособность (перечень документов зависит от источников дохода).

Многие учреждения требуют дополнительно предоставить:

  • свидетельство о браке/разводе (брачный контракт);
  • при наличии детей - их свидетельства о рождении;
  • медицинское страховое свидетельство;
  • аттестат об образовании.

3. Принятие решения банком

Выполнение условий, необходимых для получения ипотеки, означает прохождение всего процесса от первоначальной подачи заявки до окончательного принятия решения и предоставления ипотеки. Весь процесс имеет несколько этапов и начинается с подачи заявки вместе со всеми необходимыми документами до утверждения выдачи кредита. Срок рассмотрения заявки займёт от 2 до 4 недель.

Подача заявки - банк, на основании заявки о получении кредита, осуществляет обработку ваших персональных данных и определяет, может ли он вообще предоставить вам ипотеку. В частности, проверяется финансовая история и кредитоспособность заявителя.

Предоставление документов клиентом - клиент должен предоставить необходимые документы о размере дохода, лист собственности, заключение эксперта о стоимости недвижимости, договор резервации недвижимости, проект договора купли-продажи. Банк проверяет размер и тип дохода, проверяет кредитоспособность клиента, а также оценивает риски.

Утверждение кредита – на основании заявки, на основании результата оценки клиента и недвижимости, банк предложит заявителю решение об утверждении кредита на конкретных условиях (это, в частности, условия, касающиеся суммы ипотечного кредита, срока погашения, процентной ставки). Если клиент принимает предложение, банк утверждает кредит.

4. Уплата первоначального взноса

В большинстве случаев вам необходимо сделать первоначальный взнос, равный от 10% до 30% от стоимости недвижимости. Уплата первоначального взноса осуществляется на основании договора резервации недвижимости. Если у вас нет на это необходимых средств, то можно выбрать такую ипотечную программу, которая не требует первоначального взноса.

5. Заключение договора купли-продажи

Если вы нашли источник финансирования, то можете обращаться к продавцу недвижимости за заключением договора купли-продажи.

6. Заключение договоров и предоставление ипотеки

После выполнения всех условий, необходимых для предоставления ипотеки, подписываются кредитные договора, договора залога и другие необходимые документы. После регистрации права залога, банк перечислит средства на покупку недвижимости. Прежде чем кредит будет привлечен, вы должны застраховать имущество в пользу банка в размере, соответствующем минимальной сумме предоставленного кредита.

7. Платить вовремя

Заключение ипотечного договора не такая сложная процедура по сравнению с периодом выплат, который может достигать нескольких десятков лет. Взяв на себя обязательства, вы должны дисциплинированно их исполнять – ежемесячно до определённой даты вносить платёж по кредиту, а в случае просрочек платить пени и штрафы.

Что такое ипотечный сертификат

Ипотечным сертификатом банк предоставит вам так называемое обещание ссуды, то есть подтверждение о предоставлении кредита, как только будут выполнены определенные условия. Каждый ипотечный сертификат имеет срок действия, обычно 3 месяца. Преимущество ипотечного сертификата заключается в том, что клиент может не иметь выбранного имущества в момент его запроса. Кроме того, ипотечный сертификат не является обязательным для клиента, и банк не может требовать каких-либо выплат от клиента, если клиент не использует сертификат для финансирования недвижимости.

Недостатком ипотечного сертификата является то, что он не имеет обязательного характера для банка. Окончательная процентная ставка, например, может отличаться от предложенной в связи с изменением текущих процентных ставок, а также стоимости или местоположения недвижимости, выбранной клиентом.

Как подтвердить кредитоспособность?

Сотрудник:

  • справка о заработной плате и других доходах (премии и пр.), подтвержденная работодателем,
  • выписка со счета за 3 завершенных месяца (не применяется, если заявитель запрашивает ипотеку в банке, на счет которого выплачивается заработная плата).

Индивидуальный предприниматель:

  • налоговая декларация,
  • подтверждение об исполнении налоговых обязательств, выданное налоговой службой,
  • выписка со счета для подтверждения оборота за соответствующий период.

Что вам обязательно нужно знать об ипотеке в Словакии

(ответы на часто задаваемые вопросы)

Ипотечный кредит — это долгосрочный банковский кредит, гарантированный залогом недвижимости. Ипотеку можно использоваться для покупки недвижимости, строительства недвижимости, реконструкции недвижимости, а в случае нецелевого ипотечного кредитования - для чего угодно.

Да, такая возможность существует.

Банк оценивает прибыль в зависимости от типа дохода. В случае, если заявитель трудоустроен – во внимание принимается заработная плата и другая прибыль по месту работы за последние 3 - 6 месяцев. В случае частных предпринимателей банк может оценивать прибыль и за весь предыдущий отчётный год.

Как рассчитать доход?

Большинство банков требуют, чтобы клиент получал по крайней мере минимум от 350 € до 500 € нетто (за вычетом налогов и пошлин). Из этого дохода банк вычтет текущие расходы клиента и, в зависимости от разницы, рассчитает возможную сумму ежемесячного платежа и максимальный размер кредита.

Ипотечный кредит предоставляется с максимальным сроком погашения 30 лет для целевых ипотечных кредитов и 20 лет для нецелевых ипотечных кредитов.

Зависит от срока фиксации. Согласно законодательства, в течении срока фиксации, существует возможность ежегодного погашения до 20% от размера кредита. При погашении всей суммы кредита – штраф в размере до 1 %. После окончания срока фиксации, возможно погасить весь кредит полностью без штрафных санкций.

Ипотечный кредит для молодежи — это целевой ипотечный кредит, который можно использовать для строительства, покупки или реконструкции недвижимости. Речь идёт об ипотеке, которая «субсидируется» государством и банком, что способствует снижению процентной ставки.

По сравнению с классической коммерческой ипотекой, этот кредит можно получить по более выгодной процентной ставке до 3 процентных пунктов в течение первых 5 лет погашения.

  • в первую очередь вам нужно иметь достаточный доход для получения ипотеки,
  • в то же время существует максимальный предел дохода:
  • ++ уровень дохода для одного заявителя не должен превышать в 1,3 раза размер среднего дохода в национальной экономике,
  • ++ уровень дохода для двух заявителей не должен превышать в 2,6 раза размер среднего дохода в национальной экономике
  • возраст заявителя/заявителей до 35 лет на момент подачи заявки на ипотеку.

В первую очередь банки принимают в качестве залога недвижимость, предназначенную для постоянного жилья, то есть частный дом или квартиру. В отдельных случаях банк может принять в качестве залога другую рентабельную недвижимость, к примеру земельные участки, коттеджи.

Передать в залог вы можете также дом в процессе строительства, если вам необходимы деньги на финансирование его строительства.

Страхование квартиры, которая будет передана в залог, - обязательное условие банка. Причём застраховать недвижимость необходимо именно в пользу банка. На практике это означает, что, если повреждение квартиры происходит из-за страхового случая, страховая компания сначала выплачивает сумму в пользу банка.

Фиксирование процентных ставок — это период, в течение которого банк и клиент согласовали, что процентная ставка по ипотечному кредиту не изменится. Это означает, к примеру, что банк не вправе изменить в одностороннем порядке процентную ставку. Минимум за 2 месяца до окончания фиксированного периода банк обязан информировать клиента о сроке окончания такого периода и о размере новой процентной ставки (согласно законодательства банк вправе изменить размер процентной ставки). По окончании фиксированного периода клиент вправе досрочно погасить всю сумму кредита без штрафных санкций.

В первую очередь, вам необходимо оплатить плату за выдачу кредита. Размер оплаты зависит от условий конкретного банка: она устанавливается либо в процентном соотношении к размеру кредита, либо в фиксированной сумме. Также нельзя забывать об обязанности оплаты штрафа в случае досрочного погашения кредита.

К расходам, которые не связаны непосредственно с ипотекой, относятся:

  • плата за подготовку заключения эксперта (около 200 евро);
  • пошлина за регистрацию в кадастре права залога (66 евро). В зависимости от банка, эти расходы могут ложиться либо на банк, либо на клиента.

Условием банка для предоставления ипотеки является передача в залог недвижимости, которая находится на территории Словакии. При этом право залога банка в обязательном порядке регистрируется в кадастре в реестре собственности в разделе «С» как «Обременение». Регистрация осуществляется на основании заявления о регистрации права залога, приложением к которому является договор залога.

Стоимость недвижимости обычно определяется заключением эксперта. В некоторых случаях, банк вправе самостоятельно оценить стоимость недвижимости по своим собственным внутренним критериям. Именно эта стоимость недвижимости будет лимитировать банк и влиять на то, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать.